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2020-01-11 14:44:53 浏览量:703

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新世纪百货官网app,每一个城市的发展都有其特定规律和自身逻辑,一个区域的未来取决于它在城市中被如何定位和规划。随着近两年京津冀一体化持续深入推进,天津这座“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”也迎来了更加迅猛的发展。城市的发展也带来居住意识上的变化,其中一个重要变化就是原有的区域观念被打破,“环”的概念被大众认可和认知。未来的天津必然是以环为界的“中心城区”逐渐取代“市内六区”,在环内居住成为一种生活方式。

能够引燃环内热点板块的不外乎发展规划、区域交通、配套完善和产业带动,这四大方面。目前,天津由中心城区向外拓围已持续多年,从发展进程来看,东南西北四个方向各有突围,但是环内板块发展也并不均衡,有的板块发展较早,已经失去了进入和价值提升的窗口期,有的板块近几年才落实各种规划和政策,部分地块刚开始进入到开发状态,还极其不成熟。在城市整体发展中,整个东部片区作为环内热点板块,在规划、交通、配套和产业上一直占据着的优势,经过十几年的发展,在逐渐成熟的过程中其板块价值体现的尤为重要,并且还具备更大的价值提升空间。

在整个东部片区里,环内最重要的板块,津滨大道板块经历了起步、发展、成熟的十几年发展历程,一直被业内关注和看好,成为环内城市核心发展区的代表。

2003年,津滨大道板块的前身,张贵庄板块的概念被提出;2005年,松江和天津市滨海市政建设发展有限公司(后更名为天津滨海发展投资控股有限公司)进行土地一级整理开发,统一规划、统一建设的超大型居住社区。

2007-2015年,津滨大道板块进入起步期:松江、万科、金隅、远洋、和泓等房企相继进驻,开发了百合春天、金色雅筑、金隅悦城、远洋风景、四季恋城等项目。在全长10公里津滨大道西侧,大型商业配套万达广场、爱琴海、红星美凯龙也逐步发展起来。

2015-2019年,津滨大道板块进入发展期:融创两次布局津滨大道东部,金茂更以最高端的产品系“府系”标准,带来十二大科技的“上东金茂府”,将津滨板块推向高端化、豪宅化发展道路。区域的发展出了政策规划等支持外,房企的集群效应显现出来,大批品牌房企进入板块的同时,板块价值也被迅速催热。

2020-2021年之后的快速发展阶段更值得期待:津滨大道板块在发展了十多年之后,也进入蓬勃发展阶段,尤其是2019年天津地铁进入大发力年之后,整体板块价值的提升走入了快车道。

津滨大道板块“环内城市核心区域”的价值已经非常明确了。从较早开发的金隅悦城、远洋风景、万科金色雅筑等,到当前新房在售的融创城、融创融园、上东金茂府以及尚未面市的天房首开地块,很明显市场认知是先于区域规划和搭配套完善等大事件规划出台而先行确立的。

双地铁环绕板块不可复刻的便捷

所谓“区域发展,交通先行”,随着近几年天津地铁建设大提速,多条线路同时开建。其中地铁4号线、10号线、11号线,再加上已经通车的地铁2号线和9号线,在天津的东部区域形成“四横一纵”的地铁密网。未来可以快速通达全市各个区域。

尤其是地铁4号线和地铁10号线,两条轨道交通路线,贯穿了整个津滨大道板块!

2021年4月即将通车的地铁4号线,穿越北辰、南开、和平,然后贯穿城市东部,线路及设站沿着津滨大道排开。与此同时,在津滨大道沿线与4号线有接驳换乘的地铁10号线施工也在加速推进。地铁的“带金”作用已毋庸置疑,4号线和10号线双地铁配套贯穿辐射,整个津滨大道板块将实现双地铁环绕的态势。

加上津滨大道整体原本就非常发达的快速路、公路等交通路网,“以时间换空间”的效应在这个板块会特别明显。立体的交通网络,可以快速通达全城,20分钟到达小白楼核心区,8公里达到天津机场,3公里到达万达广场、爱琴海购物中心,整个片区集公路、地铁、高铁、机场于一体,如此好“素质”又便捷的区域,在整个天津也十分罕见。

成熟配套加持板块潜力提升

目前,除了津滨大道西端的河东万达广场、红星国际广场和爱琴海购物中心这几个城市综合体项目作为主力商业配套之外,随着2015年后,片区整体项目开发节奏的加快,新建项目的增加,商业设施规划逐渐增加。据悉,新建项目融创城后期规划有约8万平米综合体项目,融创融园项目也规划建设12万方米商业综合体,松江置地广场已经建成,现也正处于招商阶段。

另外,今年9月20日,天津城区的第二家山姆会员店宣布签约,正式入住津滨大道区域,落户在上东金茂府c2地块。这家山姆会员店,预计规划面积约1.8万方,体量大小与目前梅江区域的山姆会员店持平,加上上东金茂府规划的9.6万平米自建商业综合体,片区日后将形成完善的商业配套体系,能充分满足周边居民日常生活所需。

山姆会员店效果图

在教育配套方面,目前区域里聚集着张贵庄小学、天津耀华滨海学校以及正在建设中的好美嘉园小学等教育资料。伴随着区域内常住人口的日益增多,未来教育资源会继续增多和完善。

天津耀华滨海学校实景图

高科技产业提升片区经济发展人才引进

人口是区域吸引力的重要指标,也是资产价格的长期支撑。对于津滨大道板块来说,伴随土地价值飙升和品牌房企扎堆的,最主要是一系列产业规划的落实。根据规划,到2020年,东丽将构筑“三极、三轴、五区、五园”产业格局,其中津滨大道板块作为“三轴”之一,将以科技楼宇、跨境电商、现代物流为重点,充分利用自贸区溢出效应,打造创新型外向型产业发展轴、中心城区东部门户。而另一个大手笔动作,则是在“五园”之一的万新创智产业园基础上升级规划的“万新科技智慧新城”。

据悉,“万新科技智慧新城”以津滨大道为横轴,揽括南北两大发展区域,开发量超600万平米,规划居住、就业人口合计超7万人。未来科创服务、人才服务、现代教育、大型商业综合体、五星级酒店、甲级办公楼、国际学校、社区邻里配套等将一应俱全。

新兴高科技产业项目的落地,势必会带来更多的人才引进和资金流入,以此为契机,商业、商务升值属性将会逐步呈现。

城市最优“潜力股”板块

发展规划、区域交通、配套完善和产业带动,这四大方面的优势,让津滨大道板块一早就成为了房地产开发的热点板块。尤其是近几年,也可以从土拍结果上印证板块价值的提升。2017年3月,首开天房联合体以14.6亿元的总价,拿到津滨大道一地块,楼面价格为27000元/平米;2017年7月,金茂以38亿拿下津滨大道北侧一宗住宅、商服用地,楼面价约19035元/平米。这两年,津滨大道板块楼面价格已经接近3万元/平米,变化巨大。

数据来源:克而瑞房产信息

2013年,津滨板块成交均价为9704元/平米左右,2017年地价涨了之后,房价自然而然的也跟着水涨船高。2018年,在新建商品房方面,津滨大道板块新品户型在83-95平米两居室和120平米-148平米的三居室为主,销售价格为30000元-40000元/平米不等。2017年,板块二手房价格也在28000元/平米左右,此后经过2年的调控和市场的合理回调,目前津滨大道片区二手房成交价格在22000元/平米左右。

环内低密洋房居社区扎堆,价值洼地显现

津滨大道板块有一个重要的规划优势,不易被发现,由于天津滨海国际机场在城市东部的存在,津滨大道板块的建筑规划有着硬性的“限高”要求,所以倒逼着区域内的住宅开发以洋房和小高层为主。随着低密度规划、改善型需求逐渐占据上风,市场对于津滨大道的关注,也从单纯的区域发展研判,深入到了产品层面的较量。

2015年,金茂热电厂地块重新定义东部项目价值新高度;2016年,融创旗下大盘入市,拉开津滨大道楼市二次升级的大幕,目前融创项目销售价格为28000元/平米。

2018年,金茂在津第二座“府”系产品——上东金茂府亮相,也一度成为市场焦点,目前销售价格为30000元/平米。

2019年,由于前期拆迁等原因,两年没有新产品面市的津滨大道板块大盘项目金隅悦城项目也有三居低密度洋房新品推出,预计销售价格为20000元/平米,总价不到200万元。

来源: 津云

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